메트로 마닐라에서 거주하려는 외국인에게 콘도 임대는 가장 현실적이고 편리한 주거 선택지 중 하나다.
임대 절차 자체는 크게 어렵지 않다. 하지만 실제 거주 만족도는 어느 지역을 선택하는지, 어떤 건물을 고르는지, 집을 어떻게 확인하는지, 임대계약서가 어떻게 작성되어 있는지, 그리고 돈을 지불하기 전에 집주인과 부동산 중개인을 제대로 확인했는지에 따라 크게 달라진다.
특히 마닐라에 처음 정착하는 사람에게 임대는 큰 장점이 있다. 장기적인 부동산 결정을 내리기 전에 실제로 메트로 마닐라에서 살아보며 지역과 생활환경을 파악할 수 있기 때문이다.
콘도 구입은 임대와 전혀 다른 문제다. 명의 이전, 세금, 외국인 소유 규정, 권리관계 확인, 더 큰 규모의 자금이 필요하다. PhilifeGuide에서는 외국인의 필리핀 콘도 구입 방법을 별도의 글에서 자세히 다룰 예정이다.
이 글에서는 2026년 메트로 마닐라에서 외국인이 콘도를 찾아 임대하고 입주하는 실제 과정에만 집중한다.
목차
마닐라 콘도 임대 한눈에 보기
| 질문 | 실무 답변 |
|---|---|
| 외국인도 마닐라에서 콘도를 임대할 수 있나? | 가능 |
| 일반적인 장기 임대기간 | 보통 12개월 |
| 가구가 포함된 Furnished 유닛이 많은가? | 매우 흔함 |
| 반드시 부동산 중개인이 필요한가? | 필수는 아니지만 이용하는 것이 좋음 |
| 1년 임대 시 일반적인 중개수수료 | 통상 월 임대료 1개월분 수준 |
| 보통 누가 중개수수료를 부담하나? | 일반적으로 집주인 |
| 관리비가 항상 임대료에 포함되나? | 아님. 반드시 확인 필요 |
| 선일자 수표(PDC)를 많이 사용하나? | 많이 사용함 |
| 돈을 지불하기 전에 실제 집을 봐야 하나? | 가능하면 지불 전 직접 확인 |
| 집주인 확인이 필요한가? | 반드시 확인하는 것이 좋음 |
| 처음 마닐라에 온 사람에게 가장 중요한 조언 | 여러 건물과 유닛을 비교한 후 결정 |
외국인도 마닐라에서 콘도를 임대할 수 있을까?
그렇다.
외국인도 메트로 마닐라의 주거용 콘도를 임대할 수 있다. 부동산을 구입하는 경우와 달리, 임대에서는 복잡한 외국인 소유 제한을 크게 신경 쓸 필요가 없다.
오히려 실제로 중요한 것은 다음과 같다.
- 자신의 생활에 맞는 지역을 선택하는 것
- 실제 월 주거비용을 정확히 파악하는 것
- 정식 집주인이나 신뢰할 수 있는 중개인과 거래하는 것
- 실제 유닛을 직접 확인하는 것
- 임대계약서를 제대로 이해하는 것
- 입주 당시의 집 상태를 기록해 두는 것
- 퇴거할 때 보증금이 어떻게 처리되는지 확인하는 것
필리핀으로 처음 이주하는 외국인이라면 처음 6개월에서 1년 정도는 임대 생활을 해보는 것이 가장 현실적인 선택일 수 있다.
콘도 관리비, 교통, 주차, 생활비 등 보다 폭넓은 내용은 PhilifeGuide의 처음 마닐라에 정착하는 사람을 위한 콘도 생활과 교통 가이드에서 확인할 수 있다.
메트로 마닐라에서 어느 지역에 콘도를 임대하는 것이 좋을까?
콘도를 고를 때는 유닛 자체보다 위치가 더 중요할 때가 많다.
아무리 좋은 콘도라도 매일 직장이나 학교까지 이동하는 데 두 시간이 걸린다면 금방 불편해질 수 있다.
지도상 거리만 보고 통근시간을 판단해서는 안 된다.
메트로 마닐라에서는 몇 km밖에 떨어져 있지 않은 두 지역도 교통 상황에 따라 체감 거리가 크게 달라질 수 있다.
외국인들이 많이 거주하는 대표적인 지역으로는 다음이 있다.
BGC
Makati
Rockwell
McKinley
Ortigas
Eastwood
Pasay / Manila Bay 지역
BGC – 도보 생활과 현대적인 도시환경을 원한다면
Bonifacio Global City, 즉 BGC는 외국인이 처음 마닐라에 정착할 때 비교적 적응하기 쉬운 지역 중 하나다.
다음과 같은 시설이 잘 갖춰져 있다.
- ISM, Japanese School, British School 등 국제학교
- 현대적인 콘도
- 주요 오피스
- 레스토랑과 카페
- 슈퍼마켓
- 공원
- Bonifacio High Street;
- Market! Market!;
- SM Aura; and
- 다양한 외국인 커뮤니티
작은 일상생활까지 매번 자동차를 이용하기보다 걸어서 해결하고 싶은 사람이라면 BGC는 메트로 마닐라에서 가장 좋은 선택지 중 하나다.
단점은 가격이다.
BGC는 메트로 마닐라에서도 임대료가 높은 지역에 속한다.
Makati – 비즈니스 중심지와 다양한 선택지를 원한다면
Makati는 오랫동안 메트로 마닐라를 대표해 온 비즈니스 및 주거 중심지다.
오래된 건물의 넓은 유닛부터 최신 고급 콘도까지 선택지가 매우 다양하다.
대표적으로 다음 지역들이 인기가 있다.
- Legazpi Village;
- Salcedo Village;
- Ayala Center;
- Poblacion; and
- Makati Central Business District 주변
특히 Makati CBD에서 근무하는 사람에게 매우 실용적인 지역이다.
Rockwell – 조용하고 고급스러운 주거환경을 원한다면
Rockwell Center는 행정구역상 Makati에 속하지만 주거환경의 성격이 뚜렷해 별도로 보는 것이 좋다.
비교적 조용하고 관리가 잘 된 생활환경을 선호하는 기업 임원, 외국인 주재원, 가족 단위 거주자에게 인기가 높다.
Power Plant Mall을 중심으로 레스토랑, 사무실, 고급 주거 타워가 가까이 모여 있다.
단점은 역시 가격이다. Rockwell은 메트로 마닐라에서도 대표적인 프리미엄 임대지역이다.
McKinley Hill과 McKinley West – 한국인에게 특히 편리한 지역
한국인이라면 McKinley를 반드시 한번 고려해볼 만하다.
주필리핀 대한민국 대사관은 122 Upper McKinley Road, McKinley Town Center, Fort Bonifacio, Taguig에 위치하고 있다.
또한 필리핀 한국국제학교(Korean International School Philippines)도 McKinley 지역에 있다.
따라서 한국국제학교에 다니는 자녀가 있는 가정이라면 이 지역에 거주할 경우 매일 학교 통학 부담을 크게 줄일 수 있다.
McKinley가 한국인에게 매력적인 이유는 다음과 같다.
- 필리핀 한국국제학교
- 대한민국 대사관
- BGC와 가까운 위치
- Venice Grand Canal Mall;
- C-5 Road 접근성
- Taguig 일대 한국인 커뮤니티 및 관련 업소
McKinley는 BGC와 가깝지만 BGC와 같은 지역은 아니다.
한국인 가족이 BGC와 McKinley 중 어디에 살지 결정할 때는 단순히 BGC가 더 유명하다는 이유보다 자녀의 통학 동선과 실제 생활패턴을 먼저 고려하는 것이 좋다.
Ortigas – 위치와 임대료의 균형을 원한다면
Ortigas Center 역시 메트로 마닐라의 주요 비즈니스 지역이다. Pasig, Mandaluyong 또는 Quezon City 인근에서 근무하는 사람에게 특히 편리하다.
Prime BGC나 Rockwell과 비교하면 일부 건물에서는 상대적으로 더 좋은 가격 대비 공간을 찾을 수 있다.
대형 쇼핑몰, 오피스, 레스토랑 접근성도 좋다.
Eastwood – 한 지역 안에서 대부분의 생활을 해결하고 싶다면
Eastwood City는 인근 BPO와 오피스에서 근무하는 사람들에게 인기가 있다.
다음과 같은 시설이 잘 갖춰져 있다.
- 콘도
- 레스토랑
- 슈퍼마켓
- 주요 오피스
- 엔터테인먼트
- 기본 생활시설
다만 Makati로 매일 출퇴근해야 한다면 생각보다 불편할 수 있다.
임대계약을 하기 전에 반드시 평일 출퇴근 시간에 실제 이동경로를 확인해보는 것이 좋다.
Pasay와 Manila Bay 지역
Mall of Asia와 Entertainment City 주변에는 비교적 신축 콘도가 많이 들어서 있다.
다음과 같은 조건을 중요하게 생각하는 사람에게 적합할 수 있다.
- 공항 접근성
- Mall of Asia;
- Entertainment City;
- 컨벤션 시설
- Manila Bay; and
- 신축 콘도
하지만 교통상황과 주변 공사 환경은 건물마다 차이가 크다.
계약 전 반드시 콘도 주변을 직접 둘러보자.
마닐라에서 임대 콘도는 어떻게 찾을까?
일반적으로 다음 세 가지 방법이 많이 사용된다.
- 부동산 전문 웹사이트
- 공인 부동산 중개인
- 집주인의 직접 임대 광고
대부분의 외국인은 이 세 가지를 함께 활용한다.
부동산 전문 웹사이트
부동산 사이트는 실제 Viewing을 예약하기 전에 건물과 가격대를 비교하는 데 매우 유용하다.
Lamudi Philippines
Lamudi Philippines 는 필리핀에서 잘 알려진 부동산 플랫폼 중 하나다. 메트로 마닐라 전역의 임대 및 매매 콘도 매물을 확인할 수 있다.
- 지역별 임대료 비교
- 원하는 콘도 건물 찾기
- 유닛 크기 확인
- 중개인 연락
Dot Property Philippines
Dot Property Philippines 역시 메트로 마닐라의 다양한 콘도 임대 매물을 제공한다. BGC, Makati, Ortigas, Pasay 등 여러 지역을 비교할 때 유용하다.
Carousell Property
Carousell Philippines Property 에는 부동산 중개인뿐 아니라 집주인이 직접 올린 매물도 많다. 직거래 매물을 찾을 수 있다는 장점이 있지만, 개인과 직접 거래할 경우에는 집주인과 매물 확인을 더 철저히 해야 한다.
콘도 임대 시 부동산 중개인이 필요할까?
PhilifeGuide의 실무적인 답변은 가능하면 이용하는 것이 좋다는 것이다. 집주인과 직접 계약하는 것도 가능하다. 하지만 마닐라에 처음 온 외국인이라면 좋은 부동산 중개인을 이용하는 것이 훨씬 편리할 수 있다.
일반적으로 중개인은 다음 업무를 도와준다.
- 예산과 조건에 맞는 콘도 추천
- 임대 가능한 매물 제공
- 여러 집주인과 연락
- Viewing 일정 조율
- 같은 날 여러 유닛을 볼 수 있도록 일정 구성
- 임대료와 계약조건 협상
- 계약서 준비 및 조율
- 콘도 관리사무소와의 연락
- 입주 및 인수인계 지원
특히 마닐라 지리에 익숙하지 않은 외국인에게는 여러 매물을 효율적으로 비교할 수 있다는 점이 큰 장점이다.
필리핀 부동산 중개인 자격 확인 방법
필리핀의 부동산 중개인은 규제를 받는 전문직이다.
중개인에게 다음 정보를 요청할 수 있다.
- 이름
- PRC license number; and
- 연락처
필리핀 Professional Regulation Commission의 온라인 자격 확인 서비스를 이용하면 등록된 부동산 전문가의 자격을 확인할 수 있다. 이름이나 면허번호를 통해 확인할 수 있다.
정상적인 전문 중개인이라면 고객이 자격 여부를 확인하려는 것을 이상하게 생각할 이유가 없다. 단순한 확인 요청에도 지나치게 방어적인 태도를 보인다면 조금 더 신중하게 접근하는 것이 좋다.
콘도 임대 중개수수료는 얼마일까?
일반적인 1년 장기 임대의 경우 월 임대료 1개월분 정도가 중개수수료로 적용되는 경우가 많다.
예를 들어,
월 임대료가:
P60,000이라면,
중개수수료 역시 약:
₱60,000 수준이 될 수 있다.
일반적인 거래에서는 이 중개수수료를 집주인이 부담하는 경우가 많다.
하지만 이것은 흔한 시장 관행일 뿐 모든 임대계약에 동일하게 적용되는 법적 기준은 아니다.
거래를 시작하기 전에 반드시 다음을 확인하자.
“중개수수료는 누가 부담합니까? 임차인이 별도로 지불해야 할 중개비나 처리비용이 있습니까?”
의례 그럴거라고 단정해서는 안된다.
단기임대, 특수한 계약 또는 여러 중개인이 함께 참여하는 공동중개(Co-broker) 거래에서는 수수료 구조가 달라질 수 있다.
마닐라 콘도 Viewing은 어떻게 진행될까?
콘도를 직접 보는 Viewing 절차 자체는 어렵지 않다.
다만 Viewing 일정을 효율적으로 잡는 것이 중요하다.
메트로 마닐라에서는 교통 때문에 잘못 짠 Viewing 일정 하나만으로도 하루를 거의 다 보낼 수 있다.
Step 1: 중개인에게 원하는 조건을 정확히 알려주자
매물을 받기 전에 다음 조건을 전달하는 것이 좋다.
- 희망 지역
- 월 최대 임대료
- 침실 수
- Furnished 또는 Unfurnished
- 주차 필요 여부
- 반려동물 여부
- 희망 입주일
- 계약기간
- 직장 위치
- 자녀가 있다면 학교 위치
- 원하는 콘도 건물이 있다면 건물명
좋은 중개인이라면 이 정보를 이용해 조건에 맞지 않는 매물을 먼저 제외해준다.
Step 2: Viewing 전에 먼저 매물 정보를 받자
Viewing 약속을 잡기 전에 다음 정보를 요청하자.
- 사진
- 콘도명
- 층수
- 면적
- 월 임대료
- 침실 수
- 가구 포함 여부
- 주차 가능 여부
- 관리비 포함 여부
- 입주 가능 시점
이렇게 하면 애초에 조건에 맞지 않는 집을 보기 위해 이동하는 시간을 줄일 수 있다.
Step 3: 3~5개 유닛을 먼저 추려보자
가능하면 한 번의 Viewing 일정에 여러 유닛을 비교하는 것이 좋다.
특정 콘도 건물이 마음에 든다면 중개인에게 이렇게 물어볼 수 있다.
“오늘 이 건물에서 볼 수 있는 다른 유닛도 있나요?”
한 건물씩 따로 방문하는 것보다 훨씬 효율적이다.
같은 타워, 같은 크기의 유닛이라도 다음 요소가 상당히 다를 수 있다.
- 임대료
- 가구
- 상태
- 채광
- 층수
- 전망
- 구조
여러 유닛을 같은 날 비교하면 가격협상에도 도움이 된다.
Step 4: 신분증을 준비하자
마닐라의 많은 콘도는 보안절차가 엄격하다.
건물에 따라 중개인이 방문자 등록을 미리 해야 할 수도 있다.
보안요원이 다음을 요구할 수 있다.
- 신분증 제시
- 방문자 등록
- 신분증 일시 보관
- Visitor Pass 발급
- 집주인 또는 중개인 승인 확인
여권이나 정부에서 발급한 유효한 신분증을 준비하는 것이 좋다.
콘도를 볼 때 반드시 확인해야 할 사항
Viewing을 하면서 가구와 전망만 봐서는 안 된다.
확인해야 할 것은 두 가지다. 첫째, 실제 유닛 그리고 둘째, 콘도 건물 전체
에어컨 상태 확인
모든 에어컨을 실제로 켜보자. 다음을 확인하는 것이 좋다.
- 냉방 성능
- 소음
- 현재 상태
- 대략적인 사용연수
필리핀에서는 에어컨 사용시간이 길기 때문에 전기요금에 큰 영향을 줄 수 있다.
수압 확인
다음 수도를 직접 틀어보자.
- 샤워
- 욕실 세면대
- 주방 수도
수압이 약하면 실제 입주 후 매우 불편할 수 있다.
온수 확인
모든 욕실에 온수가 나온다고 생각해서는 안 된다. 어느 욕실에 온수기가 설치되어 있는지 물어보고 가능하면 직접 확인하자.
욕실 배수 확인
샤워기를 틀어 물이 얼마나 빨리 빠지는지 확인하자.
다음 문제가 없는지도 살펴보는 것이 좋다.
- 느린 배수
- 누수
- 곰팡이
- 실리콘 손상
- 불쾌한 냄새
가전제품 확인
Furnished 콘도를 임대한다면 실제로 어떤 가전제품이 계약에 포함되는지 확인해야 한다.
다음 사항을 확인해 보는 것이 좋다.
- 냉장고
- 전자레인지
- 스토브
- 세탁기
- TV
- 온수기
- 에어컨
가전제품이 고장났을 때 집주인과 세입자 중 누가 수리비를 부담하는지도 물어보는 것이 좋다.
인터넷 서비스 제공업체 확인
모든 콘도에서 모든 인터넷 업체를 이용할 수 있는 것은 아니다.
다음 질문부터 해보자.
“이 건물에서는 어떤 인터넷 업체를 사용할 수 있나요?”
재택근무를 하는 사람이라면 특히 중요하다.
휴대전화 신호 확인
침실이나 안쪽 방으로 들어가 직접 휴대전화 신호를 확인해보자. 고층 콘도에서는 같은 유닛 안에서도 위치에 따라 신호가 달라질 수 있다.
햇빛 방향 확인
많은 사람들이 놓치는 부분 중 하나가 오후 햇빛이다. 서향 대형 창문이 있는 유닛은 오후에 상당히 더워질 수 있다. 이는 생활 편의뿐 아니라 전기요금에도 영향을 준다.
다음 질문부터 해보자.
“이 집은 오전 햇빛이 들어오나요, 오후 햇빛이 들어오나요?”
소음 확인
잠시 대화를 멈추고 주변 소리를 들어보자. 다음과 같은 소음원이 있을 수 있다.
- 교통
- 공사장
- 엘리베이터 사용규정
- 옆집
- 바(bar)나 유흥업소
- 학교
- 기계실
- 외부 에어컨 컴프레서
일요일 오후에 조용한 유닛이 평일 아침에는 전혀 다르게 느껴질 수 있다.
곰팡이와 누수 흔적 확인
다음 부분을 자세히 보는 것이 좋다.
- 창문
- 천장
- 욕실
- 주방 수납장
- 에어컨 주변
- 외벽과 접한 벽
새로 페인트칠이 되어 있다고 해서 과거에 누수 문제가 없었다는 뜻은 아니다.
수납공간 확인
최근 지어진 마닐라 콘도 중에는 생각보다 수납공간이 부족한 곳이 많다. 다음 물건을 어디에 보관할 수 있을지 생각해보자.
- 여행가방
- 신발
- 청소도구
- 옷
- 주방기기
- 개인물품
전망뿐 아니라 앞으로 무엇이 지어질지도 확인하자
탁 트인 전망은 유닛의 큰 장점이 될 수 있다. 하지만 창문 앞에 있는 빈 토지도 함께 살펴보자. 중개인에게 향후 새로운 타워나 건물이 들어설 계획이 있는지 물어보는 것이 좋다.
오늘의 좋은 전망이 영원히 유지된다는 보장은 없다.
유닛뿐 아니라 건물 전체를 확인하자
좋은 유닛이라도 관리가 제대로 되지 않는 건물에 있다면 실제 거주 만족도는 낮을 수 있다. 공용공간을 직접 걸어보자.
다음 사항을 확인해 보는 것이 좋다.
- 로비
- 복도
- 엘리베이터 사용규정
- 헬스장
- 수영장
- 주차장
- 쓰레기 처리시설
- 보안
- 방문객 출입절차
- Grab 승하차 장소
- 건물 진출입구
- 주변 도로
특히 엘리베이터를 확인하자
스스로에게 다음과 같이 물어보는 것이 좋다.
- 타워에 엘리베이터가 몇 대 있는가?
- 그중 실제 운행 중인 엘리베이터는 몇 대인가?
- 평소 대기시간은 얼마나 되는가?
- 별도의 서비스 엘리베이터가 있는가?
- 한 층에 몇 개의 유닛이 있는가?
고밀도 콘도에서는 엘리베이터 대기시간이 매일 반복되는 큰 불편이 될 수 있다.
관리비가 임대료에 포함되어 있는지 확인하자
콘도 Viewing에서 반드시 물어봐야 할 질문 중 하나다.
“월 임대료에 관리비(Association Dues)가 포함되어 있나요?”
예를 들어,
매물이:
월 ₱50,000 이라고 표시되어 있어도,
실제 의미는 다음 두 가지 중 하나일 수 있다.
₱50,000 — 관리비 포함
또는
₱50,000 + 별도 관리비
1년으로 계산하면 차이가 상당할 수 있다.
관리비와 기타 콘도 생활비에 대한 자세한 내용은 PhilifeGuide의 처음 마닐라에 정착하는 사람을 위한 콘도 생활과 교통 가이드에서 확인할 수 있다.
다음 항목이 월 임대료에 포함되어 있는지도 확인하자.
- 주차장
- 가구 포함 여부
- 관리비
- 기타 건물 관련 비용
일반적으로 세입자는 다음 비용을 별도로 부담하는 경우가 많다.
- 전기요금
- 수도요금
- 인터넷
- 개인 생활서비스
하지만 최종 기준은 임대계약서이므로 반드시 확인해야 한다.
마닐라에서 콘도를 임대하는 단계별 절차
일반적인 진행과정은 다음과 같다.
Step 1: 지역을 먼저 선택한다
직장, 학교, 자주 가는 장소를 기준으로 지역을 정한다.
Step 2: 매물을 비교한다
부동산 사이트와 중개인이 제공하는 매물을 통해 시장가격을 파악한다.
Step 3: 중개인 또는 집주인에게 연락한다
희망 조건과 예산을 정확하게 전달한다.
Step 4: 후보 유닛을 추린다
처음 본 괜찮은 집을 바로 선택하기보다 여러 개를 비교한다.
Step 5: Viewing 일정을 잡는다
가능하면 같은 지역이나 같은 건물의 매물을 묶어서 본다.
Step 6: 유닛과 건물을 함께 확인한다
이 글의 체크리스트를 활용하면 좋다.
Step 7: 임대료와 조건을 협상한다
광고에 표시된 임대료가 항상 최종 가격인 것은 아니다.
다음 조건에 따라 협상의 여지가 있을 수 있다.
- 현재 임대시장 상황
- 해당 유닛의 공실기간
- 임대기간
- 지불방식
- 같은 건물의 비슷한 매물가격
- 집주인의 선호조건
예의 있게 협상을 진행하자.
Step 8: 집주인을 확인한다
상당한 금액의 보증금을 지불하기 전에 상대방이 실제 소유자인지, 또는 집주인을 대신할 정당한 권한을 가진 사람인지 확인해야 한다.
다음을 요청할 수 있다.
- Condominium Certificate of Title;
- 집주인 신분증
- 대리인과 거래한다면 위임 또는 권한 확인서류
보다 확실한 확인이 필요하다면 Land Registration Authority에서 Certified True Copy of Title을 받을 수도 있다.
LRA는 Certified True Copy가 부동산의 매매뿐 아니라 임대 시 Due Diligence 용도로도 사용할 수 있다고 안내하고 있다.
LRA eSerbisyo를 통해 Condominium Certificate of Title의 Certified True Copy를 신청할 수 있다.
공식 사이트: Land Registration Authority
임대계약서를 꼼꼼히 확인하자
중개인과 주고받은 문자나 메신저 내용만 믿어서는 안 된다.
중요한 조건은 반드시 정식 임대계약서에 명확하게 표시되어야 한다.
다음 사항을 확인해 보는 것이 좋다.
- 집주인 이름
- 임차인 이름
- 정확한 콘도 유닛
- 해당되는 경우 주차번호
- 계약 시작일
- 계약 종료일
- 월 임대료
- 지불 일정
- 선불 임대료
- 보증금
- 관리비
- 공공요금
- 수리 책임
- 가구와 비품 목록
- 조기 해지 조건
- 계약 연장 조건
- 반려동물 제한
- 재임대(Subleasing) 제한
- 보증금 반환 조건
- 퇴거 조건
- 위약금
구두로 약속받은 중요한 내용이 있다면 계약서에 넣어달라고 요청하는 것이 좋다.
마닐라에서는 선일자 수표(PDC)를 많이 사용할까?
그렇다.
장기 임대에서는 많은 집주인이 Post-Dated Checks, 즉 PDC를 요구한다.
예를 들어 1년 계약이라면 각 월 임대료 지급일에 맞춘 수표 12장을 미리 준비하도록 요구할 수 있다.
필리핀 은행의 당좌계좌가 아직 없는 외국인은 유닛을 최종 결정하기 전에 이 문제를 먼저 말하는 것이 좋다.
집주인에 따라 다른 지불방법을 협의할 수도 있다.
계약서에 서명하는 날이 되어서야 PDC를 발행할 수 없다고 말하는 것은 피하는 것이 좋다.
선불 임대료와 보증금은 얼마나 필요할까?
계약조건은 집주인마다 다르다.
메트로 마닐라에서는 보통 다음 조합을 많이 볼 수 있다.
- 선불 임대료
- 보증금
예를 들어, 1개월 선불 임대료과 2개월 보증금 등.
모든 임대계약이 동일한 방식이라고 생각하기보다 협의 가능한 거래조건으로 보는 것이 좋다.
계약 전에 다음과 같이 간단한 비용내역을 받아두자.
선불 임대료: ₱_____
보증금: ₱_____
첫 정기 임대료 지급일: _____
기타 입주비용: ₱_____
이렇게 하면 입주 직전에 예상하지 못한 비용이 발생하는 것을 줄일 수 있다.
보증금은 어디에 사용될까?
보증금은 일반적으로 다음과 같은 상황에 대비해 집주인이 보유한다.
- 정상적인 사용범위를 넘어선 파손
- 미납 임대료
- 미납 공과금
- 임대계약서에 정한 기타 의무
계약서에는 다음이 명확해야 한다.
- 보증금 금액
- 어떤 경우에 차감할 수 있는지
- 언제 반환하는지
- 퇴거 시 어떤 서류나 절차가 필요한지
열쇠를 반납하면 보증금 전액이 즉시 자동으로 반환될 것이라고 생각해서는 안 된다.
입주 전 반드시 사진과 영상을 남기자
자신을 보호할 수 있는 가장 간단한 방법 중 하나다.
입주 인수인계 시 다음 부분을 사진이나 영상으로 기록하자.
- 벽
- 바닥
- 창문
- 가구
- 가전제품
- 주방
- 욕실
- 수납장
- 매트리스
- 에어컨
- 기존 흠집이나 파손
원본 파일을 보관하는 것이 좋다.
가능하면 기록한 비품 목록을 집주인이나 중개인에게도 전달해두자.
이렇게 하면 입주 당시 집의 상태를 객관적으로 남길 수 있다.
가구와 비품 목록을 확인하자
Furnished 콘도라면 계약서나 인수인계 서류에 집주인 소유의 가구와 비품이 표시되어 있어야 한다.
예를 들어,
- TV
- 냉장고
- 소파
- 식탁
- 침대
- 매트리스
- 세탁기
- 전자레인지
- 커튼
- 에어컨
- 소형 가전제품
이미 고장나 있거나 손상된 물건이 있다면 반드시 기록해두자.
계약 전 주차 여부를 확인하자
콘도 유닛을 임대한다고 해서 주차공간이 자동으로 포함되는 것은 아니다.
마닐라의 많은 콘도에서는:
- 주차공간의 소유자가 유닛 집주인과 다를 수 있고
- 별도로 주차를 임대해야 할 수도 있으며
- 아예 주차공간이 없는 유닛도 있고
- 주차비가 월 주거비용에 상당한 영향을 줄 수도 있다.
차량을 사용할 예정이라면 처음부터 주차 여부를 매물 조건에 포함시키는 것이 좋다.
실제 주차 슬롯도 직접 확인하자.
일부 지하주차장은 큰 차량이 주차하기 매우 불편할 수 있다.
반려동물 규정을 확인하자
집주인이 반려동물을 허용한다고 해도 콘도 자체의 규정이 따로 있을 수 있다. 다음을 확인해보자.
- 허용되는 반려동물 크기
- 반려동물 수
- 엘리베이터 사용규정
- 공용공간 출입규정
- 등록절차
- 예방접종 기록
즉,
집주인의 허가
뿐 아니라
콘도 관리규정, 두 가지를 모두 확인해야 한다..
계약 전 실제 출퇴근 시간을 확인하자
가능하면 평소 출퇴근 시간대에 직접 이동해보는 것이 좋다.
일요일에는 15분이면 갈 수 있는 거리가 평일 출근시간에는 훨씬 오래 걸릴 수 있다.
가능하다면 다음을 직접 해보자.
- 평소 출근할 시간에 콘도에서 출발한다.
- 실제 직장까지 이동해본다.
- 저녁 퇴근시간에도 반대 방향으로 이동해본다.
매일 반복되는 출퇴근시간은 로비 디자인보다 실제 만족도에 훨씬 큰 영향을 미칠 수 있다.
거리만 보고 콘도를 판단하지 말자
메트로 마닐라에서는:
3km가 반드시 10분 거리는 아니다.
교통량뿐 아니라 진입도로, 교차로, U-turn 구조, 교량, 주요 도로 접근방식 등이 모두 영향을 준다.
BGC, Makati, McKinley 중 어디를 선택할 때도 단순 거리보다 매일 실제로 어디에 가야 하는지를 기준으로 판단하는 것이 좋다.
외국인이 콘도를 임대할 때 흔히 하는 실수
위치보다 유닛을 먼저 고르는 것
위치가 먼저다.
사진만 보고 계약하는 것
광각 사진은 작은 공간을 훨씬 넓어 보이게 만들 수 있다.
한 유닛만 보고 결정하는 것
여러 옵션을 비교하자.
관리비를 확인하지 않는 것
임대료에 포함되어 있는지 반드시 물어보자.
오후 햇빛을 무시하는 것
서향 대형 창문이 있는 유닛은 오후에 매우 더워질 수 있다.
엘리베이터 대기시간을 무시하는 것
매일 여러 차례 사용하게 된다.
수압을 확인하지 않는 것
Viewing 때 직접 확인하자.
인터넷을 당연히 사용할 수 있다고 생각하는 것
사용 가능한 인터넷 업체를 확인하자.
주차를 잊는 것
처음에는 차가 없다가 나중에 차량을 구입하는 외국인에게 흔한 문제다.
실제 집주인을 확인하지 않는 것
기본적인 소유권 확인 없이 큰 금액을 송금하지 말자.
너무 빨리 돈을 보내는 것
“다른 외국인이 오늘 계약하려고 한다”는 이유로 즉시 송금을 요구한다면 신중해야 한다. 정상적인 거래라면 합리적인 확인 절차를 거칠 시간을 줄 수 있어야 한다.
임대 사기 위험 신호
다음과 같은 경우에는 주의할 필요가 있다.
- 주변 시세보다 지나치게 저렴한 가격
- 제대로 된 Viewing을 거부하는 경우
- 충분한 확인 전에 돈을 요구하는 경우. 사기일 확율이 가장 높은 경우이다.
- 중개인이 자신의 신원을 밝히지 않는 경우
- 설명되지 않은 제3자 계좌로 송금을 요구하는 경우
- 소유권 서류를 제시하지 못하는 경우
- 계약 상대방과 소유권 서류의 이름이 일치하지 않는 경우
- 계약 직전에 새로운 비용이 계속 추가되는 경우
- 실제 유닛이 광고와 크게 다른 경우
- 즉시 송금을 지속적으로 압박하는 경우. 이 경우는 100% 사기이다.
뭔가 이상하다고 느껴진다면 이유를 명확하게 이해할 때까지 거래를 멈추는 것이 좋다.
실전 콘도 Viewing 체크리스트
Viewing 전에 이 표를 휴대전화에 저장해두면 편리하다.
| 확인사항 | 무엇을 확인할까? |
|---|---|
| 위치 | 실제 출퇴근시간 |
| 건물 | 관리상태 |
| 보안 | 방문자 및 출입절차 |
| 엘리베이터 | 대수, 속도, 대기시간 |
| 유닛 크기 | 실제 사용 가능한 공간 |
| 가구 | 계약에 포함되는 품목 |
| 에어컨 | 냉방성능과 상태 |
| 수압 | 실제 압력 |
| 온수 | 어느 욕실에서 사용 가능한지 |
| 배수 | 느린 배수 또는 누수 |
| 곰팡이 | 천장, 창문, 욕실 |
| 가전제품 | 상태와 수리 책임 |
| 인터넷 | 이용 가능한 업체 |
| 휴대전화 신호 | 유닛 내부에서 테스트 |
| 햇빛 | 오전 또는 오후 햇빛 |
| 소음 | 도로, 이웃, 공사 |
| 전망 | 향후 건설 가능성 |
| 수납 | 수납장과 여행가방 공간 |
| 주차 | 포함 여부 확인 |
| 반려동물 | 집주인 및 콘도 규정 |
| 관리비 | 포함 여부 확인 |
| 공공요금 | 누가 부담하는지 |
| 보증금 | 금액과 반환조건 |
| 집주인 | 소유권 확인 |
| 중개인 | 자격 확인 |
| 임대계약서 | 서명 전 전체 확인 |
BGC와 Makati 중 어디가 임대하기 좋을까?
모든 사람에게 같은 답이 있는 것은 아니다.
다음 조건을 중요하게 생각한다면 BGC가 더 잘 맞을 수 있다.
- 도보 생활
- 신축 콘도
- 현대적인 공공공간
- 다양한 외국계 레스토랑
- BGC 오피스와 가까운 주거환경
다음 조건을 중요하게 생각한다면 Makati가 더 잘 맞을 수 있다.
- Makati 비즈니스 지역
- 더 많은 임대 매물
- 오래 형성된 주거지역
- Greenbelt와 Glorietta 접근성
- 오래된 넓은 유닛부터 신축 콘도까지 다양한 선택지
결국 가장 중요한 기준은 자신의 일상생활 동선이다.
McKinley는 한국인에게 좋은 지역일까?
특히 한국인 가족에게는 좋은 선택지가 될 수 있다.
대한민국 대사관이 Taguig의 Upper McKinley Road에 위치하고 있고, 필리핀 한국국제학교 역시 McKinley 지역에 있다.
또한 BGC와 가깝고 주변에 한국인 커뮤니티와 한국 관련 업소가 있어 한국인 거주자에게 실용적인 환경을 제공한다.
한국국제학교에 다니는 자녀가 있는 가정이라면 단순히 임대료만 비교하기보다 매일 학교를 오가는 실제 통학시간을 기준으로 BGC와 McKinley를 비교하는 것이 좋다.
마닐라에서는 콘도를 사기 전에 먼저 임대해보는 것이 좋을까?
마닐라에 처음 오는 외국인이라면 대부분의 경우 그렇다.
임대를 통해 직접 확인할 수 있는 것은 많다.
- 동네 분위기
- 건물 상태
- 교통
- 실제 월 생활비
- 관리 수준
- 소음
- 교통
- 주변 생활시설
- 장기적으로 실제 살고 싶은 지역인지 여부
콘도 구입은 이와 완전히 다른 문제다. 외국인 소유 가능 여부, 타이틀 확인, 세금, 거래비용, 투자수익성 등 별도의 검토가 필요하다.
따라서 PhilifeGuide에서는 두 주제를 한 글에 억지로 넣기보다 별도의 가이드로 다룬다.
이 글은 콘도 임대로 한정하고 있다.
외국인이 필리핀에서 콘도를 구입하는 실제 절차와 Buyer Due Diligence는 별도의 PhilifeGuide 가이드에서 다룰 예정이다.
마닐라 콘도 임대 FAQ
외국인도 마닐라에서 합법적으로 콘도를 임대할 수 있나?
가능하다. 외국인도 필리핀에서 주거용 콘도의 임대계약을 체결할 수 있다.
일반적인 콘도 임대기간은 얼마인가?
장기 주거용 임대에서는 1년 계약이 흔하다. 물론 더 짧거나 더 긴 계약도 가능하다.
필리핀 은행계좌가 필요한가?
콘도를 찾거나 임대계약을 체결하는 데 반드시 필요한 것은 아니다. 다만 장기임대에서는 많은 집주인이 PDC를 선호하므로 계약 전에 지불방식을 반드시 협의하는 것이 좋다.
보통 중개수수료는 누가 부담하나?
일반적인 장기 주거용 임대에서는 집주인이 중개수수료를 부담하는 경우가 많다. 하지만 거래마다 다를 수 있으므로 반드시 사전에 확인해야 한다.
임대 중개수수료는 얼마 정도인가?
1년 임대 기준으로 월 임대료 1개월분 정도가 흔하다. 단, 실제 수수료는 계약에 따라 달라질 수 있다.
콘도를 보기 위해 Viewing 비용을 지불해야 하나?
일반적인 임대 매물 Viewing에서 큰 금액을 요구하는 경우는 흔하지 않다. 예상하지 못한 Viewing 비용이나 예약금을 요구한다면 그 이유부터 확인하는 것이 좋다.
Furnished와 Unfurnished 중 어느 것이 좋을까?
필리핀에 처음 온 외국인이라면 가구와 가전제품을 새로 구입할 필요가 없는 Furnished 유닛이 편리할 수 있다.
반면 장기거주를 계획한다면 Unfurnished나 Semi-Furnished 유닛을 선호할 수도 있다.
전기, 수도, 인터넷이 임대료에 포함되나?
일반적으로 별도인 경우가 많다. 하지만 계약마다 다르므로 반드시 확인해야 한다.
관리비는 임대료에 포함되나?
포함되는 경우도 있고 별도인 경우도 있다.
반드시 확인해야 한다.
콘도는 몇 개 정도 보고 결정하는 것이 좋을까?
가능하면 많이 볼수록 좋다. 적어도 실제 후보가 될 수 있는 3~5개 정도는 비교하는 것이 좋다.
BGC는 임대료가 비싼가?
대체로 그렇다. BGC는 메트로 마닐라에서도 프리미엄 임대시장에 속한다.
McKinley는 한국인 가족에게 편리한가?
그렇다. 한국국제학교, 대한민국 대사관, BGC 접근성 때문에 특히 한국인 가족에게 편리할 수 있다.
PhilifeGuide의 실전 조언
마닐라에 처음 이주한다면 온라인에서 본 첫 번째 멋진 콘도에 너무 빨리 마음을 정하지 않는 것이 좋다.
먼저 자신의 일상생활부터 생각해보자.
어디에서 일하는가?
자녀는 어느 학교에 다니는가?
공항에 얼마나 자주 가는가?
식당과 슈퍼마켓을 걸어서 이용하고 싶은가?
직접 운전할 예정인가?
주차가 필요한가?
그런 다음, 지역을 고르자.
지역을 정했다면 건물을 비교하자.
그리고 마지막으로 개별 유닛을 비교하자.
실제 임대결정의 우선순위는 다음과 같은 것이 좋다.
일상생활 → 위치 → 건물 → 유닛 → 가격
반대로, 다음 순서는 피하는 것이 좋다.
멋진 유닛 → 나머지는 나중에
가장 싼 유닛이 반드시 가장 좋은 선택은 아니다. 가장 비싼 콘도라고 해서 반드시 가장 편리한 것도 아니다.
아직 메트로 마닐라를 잘 모르는 외국인에게 임대는 큰 장점이 있다. 직접 살아보면서 자신에게 정말 맞는 지역과 건물을 찾은 후 더 장기적인 결정을 내릴 수 있기 때문이다.
유용한 참고자료
- Professional Regulation Commission. Use this service to verify registered real estate professionals (PRC Professional Verification)
- Land Registration Authority. The LRA states that Certified True Copies of Titles can be used for property leasing due diligence (Land Registration Authority)
- LRA eSerbisyo. The portal supports requests for Certified True Copies of titles, including Condominium Certificates of Title (LRA eSerbisyo Portal)
- Korean Embassy in the Philippines. The embassy is located at 122 Upper McKinley Road, Taguig (Embassy of the Republic of Korea in the Philippines)
최종 업데이트: 2026년 8월 31일
면책조항: 콘도 임대료, 중개수수료, 보증금, 관리규정 및 계약조건은 개별 부동산과 계약에 따라 달라질 수 있습니다. 본 글은 일반적인 실무정보를 제공하기 위한 것이며 개별적인 법률 또는 재무 자문을 목적으로 하지 않습니다.
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